こんにちは、ワンキャリ編集部です。
ワンキャリ編集部が総力をあげて紹介する【最新版:業界研究】。
今回は、三井不動産・三菱地所・東急不動産・住友不動産・野村不動産・森ビルの計6社について、社風や事業を比較・分析します。
<目次>
●デベロッパー業界の動向
●デベロッパー業界各社の業績比較・順位
●デベロッパー業界各社の特徴・強み
・三井不動産:業界最大手、安定的なポートフォリオ経営に強み
・三菱地所:安定的な「丸の内」の事業基盤に強み
・東急不動産:唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み
・住友不動産:ブランド力を堅持、利益率の高さが強み
・野村不動産:マンション販売を中心とした住宅部門に強み
・森ビル:ハイブランドのビル事業に強み
●デベロッパー業界各社の社風の違い
・三井不動産:はつらつとした社風と、仕事を全力で楽しむ風土
・三菱地所:組織で楽しむ。社員同士の距離の近さ
・東急不動産:人当たりが柔らかい穏やかな社風
・住友不動産:圧倒的実力主義の給与制度を敷く独特な風土
・野村不動産:「積極性」が大切。若手からガツガツと意見が出せる環境
・森ビル:「落ち着きのある」「森ビル好き」の人が多い
●デベロッパー業界各社の平均年収・平均年齢
●デベロッパー業界の選考対策ページ・クチコミ
●デベロッパー業界以外の業界研究記事
デベロッパー業界の動向
不動産会社の業務は、街づくりの企画、土地開発から土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち企画・開発をメインとする開発事業者が「デベロッパー」と呼ばれる業態です。
「総合デベロッパー」という言葉の定義は曖昧ですが、オフィスビルやマンションに限定せず、商業施設やレジャー施設の建設も含めて総合的に街づくりを計画している企業を総合デベロッパーと表現する場合が多いようです。
そんなデベロッパー業界に、近年まで大きく影響していたのが、延期の末、2021年に開催された東京オリンピック・パラリンピック(※1)です。開催に向けて、東京都心部のオフィスビル開発が盛んに行われてきました。
2020年の不動産業界はコロナの影響による懸念もありましたが、全体的には横ばい、戸建やマンションも横ばいで推移しました。一方で、2020年後半からオフィス賃貸の空室率が上昇。大台の5%を突破し、警戒すべき領域に入りました。2022年にはやや下降に変わりましたが、依然として高値での推移が続いています。
オフィス賃貸は大手不動産の収益柱であるため、不動産業界を占う試金石です。今後の動向を注意深く見ていく必要があります(※2)。
(※1)参考:NHK 東京オリンピック・パラリンピック「“コロナショック” 史上初の1年延期決定までの経緯」
(※2)参考:業界動向 SEARCH.COM「不動産業界」
デベロッパー業界各社の業績比較・順位
続いて6社の業績を見ていきましょう。まずはこちらのグラフをご覧ください。
※出典:バフェット・コード「三井不動産/三菱地所/住友不動産/東急不動産ホールディングス/野村不動産ホールディングス」
※出典:森ビル「2021年度有価証券報告書 P.40」
営業収益は、2兆円を超える三井不動産が圧倒的にリードしています。続いて、三菱地所も1兆円を超えています。営業利益についても、上述した2社に加えて、住友不動産が2,000億円を超えています。
しかし業績以外の魅力は企業によって異なるため、営業収益や営業利益の数字だけでなく、将来性やどのような仕事内容なのかを確認し、デベロッパー業界について学びましょう。
デベロッパー業界各社の特徴・強み
三井不動産:業界最大手、安定的なポートフォリオ経営に強み
2021年度のセグメント別の営業収益は以下の通りです。
※出典:三井不動産「2021年度有価証券報告書 P.134」業界最大手である三井不動産の最大の強みは、適切なポートフォリオ経営です。
三井不動産は、経営資源を効率よく分配し、事業の組み換えを行うポートフォリオ経営を行なっており、柏の葉スマートシティの開発(※3)・豊洲の再開発(※4)・日本橋再生計画(※5)・ららぽーとをはじめとする商業施設の運営(※6)など、多くの事業を展開をしています。
事実、2021年度の営業収益の内訳は、上記のグラフの通り満遍なく分散しており、安定的な事業基盤を築いています。
三菱地所の丸の内エリアのような確固たる収益基盤がなかったからこそ、さまざまな事業を積極的に展開してきた背景があり、街づくりに携わる実感を強く得られる点も、三井不動産ならではのメリットだといえるでしょう。
また2021年6月には、オイテル株式会社と協力して、生理用ナプキンの無料化を実現するサービス「OiTr」を商業施設へ初めて本格導入し、ららぽーと富士見の女性トイレ全個室に計141台を設置しました。社会的に関心の高まっている事象への取り組みも行うなど、幅広く事業展開をしています(※7)。
(※3)参考:三井不動産「街づくりライブラリー 柏の葉スマートシティ」
(※4)参考:三井不動産「街づくりライブラリー 豊洲の街づくり」
(※5)参考:三井不動産「街づくりライブラリー 日本橋の街づくり」
(※6)参考:三井不動産「商業施設」
(※7)参考:三井不動産「三井不動産株式会社とオイテル株式会社が協力し、生理用ナプキンの無料化を実現するサービス『OiTr』を商業施設へ初めて本格導入 ららぽーと富士見の女性トイレ全個室に計141台を設置」
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三菱地所:安定的な「丸の内」の事業基盤に強み
2021年度のセグメント別の営業収益は以下の通りです。
※出典:三菱地所「2021年度有価証券報告書 P.134」
三菱地所の強みは、日本最大のビジネス街「丸の内エリア」を手がけていることです。
2020年4月に新設された、住宅を除く不動産の開発・運営および関連する事業全般を担う組織「コマーシャル不動産事業グループ」(※8)の2021年度の営業収益は約7,551億円と、収益全体の約56%を占めています。
この潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、事業を拡大しています(※9)。
最近では、インドネシア・ジャカルタでの再開発プロジェクト(※10)やオフィス開発事業(※11)があげられます。
「三菱地所では丸の内の土地しか扱えない」と考える学生にとっては、良い意味で予想を裏切るビジネスが存在しているといえるでしょう。
(※8)参考:三菱地所「コマーシャル不動産事業グループ」
(※9)参考:三菱地所「グローバルでの取り組み」
(※10)参考:三菱地所「大規模複合開発事業『Oasis Central Sudirman』に参画」
(※11)参考:三菱地所「インドネシア 竣工第 1 号案件『Trinity Tower』 稼働」
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東急不動産:唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み
2021年度のセグメント別の営業収益は以下の通りです。
※出典:東急不動産ホールディングス「2021年度有価証券報告書 P.129」
東急を中核企業に持つ東急グループの一社である東急不動産は、セグメント別の売上高の上位3つを占めるのが、都市開発(約32.6%)・管理運営(約37.3%)・不動産流通(約23.4%)となっており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っています。
東急東横線・東急田園都市線の2路線が乗り入れる広域渋谷圏(※12)、そして竹芝エリア(※13)の開発が中核事業となっており、都内一等地に確固たる都市開発エリアを有している点は東急不動産ならではの魅力だといえます。
また、内定者がインターンで社員から聞いた話では、東急不動産は「ハコやモノの枠を超えたライフスタイル創造」を掲げて都市開発を行っており、「この土地で活動する人は、この価格帯の時計をしていて、こんな休日を過ごすだろう」というような消費者のペルソナを徹底的に会議で話し合い理解を深めるそうです(選考対策ページより)。
例えば、2020年9月に開業した「東京ポートシティ竹芝」では、温度や湿度などの環境情報、館内や周辺の人流データ、混雑情報などを収集・解析し、リアルタイムに処理・配信できるスマートビルとなっており(※14)、そこで過ごす人の快適さにこだわった開発がなされています。
建物やその街で過ごす人々のためになる都市開発を手がけていきたいと考える学生にとって、東急不動産は適した企業でしょう。
(※12)参考:東急不動産「広域渋谷圏」
(※13)参考:東急不動産「竹芝エリア」
(※14)参考:東京ポートシティ竹芝「スマートビル」
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住友不動産:ブランド力を堅持、利益率の高さが強み
住友不動産の強みは、営業利益率の高さです。
下の表をご覧ください。
三井不動産 | 三菱地所 | 東急不動産 | 住友不動産 | 野村不動産 | 森ビル | |
営業利益率 | 11.7% | 20.7% |
8.5% |
24.9% | 14.1% | 21.5% |
※出典:バフェット・コード「三井不動産/三菱地所/住友不動産/東急不動産ホールディングス/野村不動産ホールディングス」
※出典:森ビル「2021年度有価証券報告書 P.40」
住友不動産の営業利益率の高さは、オフィスビル賃貸事業を中核とした経営戦略に基づくものです。
回収効率の良いビル事業を中核事業としている三菱地所、森ビルも高い水準になっていますが、住友不動産は事業別に見ても、不動産賃貸が、営業収益全体のほぼ半数を構成しています。
※出典:住友不動産「2021年度有価証券報告書 P.93」
オフィスビル事業においては、230棟超のビルを展開しており、都内No.1を誇ります。その地位をより確かなものにするために、東京都心の再開発に注力し、現在も数多くの開発プロジェクトを着実に進行しているとのことです。また、1960年代から進出している分譲マンション事業では、今後も1,000戸クラスの大規模タワーマンションなど、次々と大規模案件の着工を予定しているそうです(※15)。
(※15)参考:住友不動産 Careers「事業領域」
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野村不動産:マンション販売を中心とした住宅部門に強み
2021年度のセグメント別の営業収益は以下の通りです。
※出典:野村不動産「2021年度有価証券報告書 P.143」
主要各社がオフィスビル・商業ビルを収益の柱としている中、野村不動産は2021年度の売上高において、約48.0%を住宅部門が占めており、住宅部門に際立った特徴を持つ会社として知られています。特に「PROUD」ブランド(※16)をはじめとするマンション分譲は野村不動産の強みです。
また、2023年3月期から2031年3月期を計画期間とする新たな中長期経営計画「Life & Time Developer」を策定しています。
「人々のさまざまな生活(Life)と一人一人の過ごす時間 (Time)を軸として、新たな価値創造を目指す」ことを掲げ、このビジョンのもと、「高い利益成長と高い資産・資本効率の実現」を目指し、「国内デベロップメント事業のさらなる拡大」「サービス・マネジメント分野の高い利益成長」「海外事業の着実な成長」を重点戦略と位置づけ、計画を推進するとしています(※17)。
(※16)参考:野村不動産「PROUD」
(※17)参考:野村不動産ホールディングス「中長期経営計画」
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・【野村不動産:3分対策】ES・webテスト・面接等、各選考ステップごとに評価ポイントを解説!
森ビル:ハイブランドのビル事業に強み
2021年度のセグメント別の営業収益は以下の通りです。
※出典:森ビル「2021年度有価証券報告書 P.74」
営業収益としては主要5社からは後れを取るものの、就活生からは高い人気を集めるのが、森ビルです。「六本木ヒルズ森タワー」「虎ノ門ヒルズ森タワー」「アーク森ビル」など、主要エリアのランドマークとなるビルを複数所有していることが、就活生から人気を集める要因の1つとなっていると考えられます(※18)。
ある内定者も「各社さまざまな魅力があるが、一等地のマネジメントをしたいのであれば森ビル。他のデベロッパーでは住宅や商業施設もやるが、森ビルであればほぼ確実にオフィスビルを手掛けられる」とその強みや働くことの魅力について言及しています(選考対策ページより)。
2021年度のセグメント別の営業利益率は、オフィスビルをはじめとするビル賃貸や分譲が収益の柱となっています。
高賃料の優良物件を複数所有していることもあり、上記の表に示した約21.5%という高い営業利益率を維持できるのでしょう。
(※18)参考:森ビル「森ビルのオフィス情報」
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デベロッパー業界各社の社風の違い
三井不動産:はつらつとした社風と、仕事を全力で楽しむ風土
三井不動産の社風の特徴としては、仕事を全力で楽しむ風土が醸成されているといわれています。ある社員は「仕事をするときはする。しっかり休むときは休む。はつらつとした感じもあるがオンオフのメリハリがしっかりしているのが三井不動産である」と語っています。
「まったり高給」と表現されることもあるデベロッパー業界ですが、そんな中でもメリハリを持って仕事を楽しみたい、と考える学生に合う社風なのではないでしょうか(選考対策ページより)。
三菱地所:組織で楽しむ。社員同士の距離の近さ
三菱地所の社風の1つとして、「年次の差を感じさせない社員同士の距離の近さがある」という特徴があげられています。この背景としては、入社10年で3部署というジョブローテーション制度により、さまざまな人との協働機会があること、多くの社員が入居する独身寮があること、そして、グループアドレス制(※19)のオープンな仕事環境であることなどが考えられます(※20)。
これに加え、三菱地所と三井不動産の両方のインターンに参加した学生いわく、「三井不動産は各々が面白い一匹オオカミのような人が多かったが、三菱地所はノリが非常に良く、組織で楽しんでいる印象を受けた」と、全体的な仲の良さを感じたそうです。
以上のように、企業や社員に愛着を持って働くことができるのは大きな魅力でしょう(選考対策ページより)。
(※19)……各部署ごとにまとまったスペースを作り、そのなかで各自が毎日好きな席に座るという座席レイアウトの仕組み
(※20)参考:三菱地所 新卒採用サイト「若手社員座談会」
東急不動産:人当たりが柔らかい穏やかな社風
そんな東急不動産は、同業他社と比較して、人当たりが柔らかい穏やかな社風が醸成されているといわれています。
ある社員は「良い意味で厳しい上下関係がなく、上司と密にコミュニケーションが取れるため仕事がしやすい」と社内の風通しの良さを語っており、「人」を重要視する学生にとって東急不動産はおすすめの企業といえます(選考対策ページより)。
住友不動産:圧倒的実力主義の給与制度を敷く独特な風土
住友不動産の総合職は従業員約6,000人の内たったの600人程度。今後の会社を背負っていく「経営幹部候補」として採用されているため(※21)、若手社員であっても能動的に動き、結果を出すことが求められる風土が同社の特徴です。
内定者が社員から聞いた話によると、成果を出せば、経験や年次に左右されない賞与制度(報奨金)で処遇するようで、実際に入社2年目の社員が5〜6年目の社員の給与を上回ることもあるそうです。
大企業に勤めながらも、若い頃から期待されて仕事をし、成果主義の厳しい環境に身を置きたいと考える人には持ってこいの環境でしょう(選考対策ページより)。
(※21)参考:住友不動産 新卒採用サイト「採用メッセージ」
野村不動産:「積極性」が大切。若手からガツガツと意見が出せる環境
野村不動産の社風について、複数のデベロッパーを受けていた内定者は「積極的で熱意がある」「野村不動産の社員は本当に熱い人が多い」と話していたようです。
また、積極性を持って提案を行えば、若手であっても意見が受け入れられる環境があるため、旧態依然としたトップダウンの社風ではなく、若手からガツガツと意見が出せる環境で働きたい学生に適した社風であるといえるでしょう(選考対策ページより)。
森ビル:「落ち着きのある」「森ビル好き」の人が多い
そんな森ビルの社風は、落ち着いた、大人っぽい雰囲気であることです。
複数のデベロッパーを受けていた内定者は、「三井不動産や東急不動産は体育会系のイメージがあるが、森ビルの社員は落ち着いている人が多かった」とそれぞれの企業の社員の特徴について語っていたそうです。
また、森ビル社員のもう1つの特徴として「愛社精神の強さ」があげられています。実際にインターンに参加した複数の学生も「森ビルはとにかく社員が会社を好きというイメージがある」と話しています(選考対策ページより)。
デベロッパー業界各社の平均年収・平均年齢
各社の給与は以下の表の通りです。
企業名 | 平均給与(万円) | 平均年齢(歳) |
三井不動産 | 1274 | 40.4 |
三菱地所 | 1265 | 42.8 |
東急不動産 | 1058 | 43.4 |
住友不動産 | 667 | 43.2 |
野村不動産 | 1018 | 42.0 |
森ビル | 878 | 43.5 |
※出典:2021年度有価証券報告書「三井不動産 P.12/三菱地所 P.14/東急不動産 P.9/住友不動産 P.8/野村不動産 P.10/森ビル P.8」
※平均給与は千の位を四捨五入
年収が最も高いのは三井不動産、続いて三菱地所、東急不動産という順です。
日本全体の40歳から44歳の平均年収が約470万円(※22)であるため、この6社の年収は高い水準であることが分かります。
(※22)参考:国税庁長官官房企画課「令和2年分民間給与実態統計調査─調査結果報告─ P.21」
デベロッパー業界の選考対策ページ・クチコミ
いかがでしたでしょうか。
一般的に激務という印象を持たれるデベロッパー業界ですが、企業によって特徴や選考の難易度も異なるようです。そのため、さまざまな企業の情報を調べ、自分に合う企業を探すのが良いでしょう。
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詳しい選考ステップや合格の秘訣(ひけつ)は、下記の「選考対策ページ」を参考にしてください。
三井不動産
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野村不動産
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三井不動産
三菱地所
東急不動産
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デベロッパー業界以外の業界研究記事
デベロッパー以外の業界について知りたい方は以下の記事をご覧ください
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