【業界研究：デベロッパー】三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産・森ビルの違いとは！

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三菱地所：安定的な「丸の内」の事業基盤に強み

三菱地所の強みは、日本最大のビジネス街「丸の内エリア」を手がけていることです。

2020年4月に新設された、住宅を除く不動産の開発・運営および関連する事業全般を担う組織「コマーシャル不動産事業グループ」（※9）の営業収益は約6,724億円と、収益全体の約54%を占めています（※10）。

この潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、他社に先駆けて事業を拡大しています（※11）。

そんな三菱地所の社風の1つとして、「年次の差を感じさせない社員同士の距離の近さがある」という特徴があげられています。この背景としては、社員数が少ないこと、10年3部署というジョブローテーション制度により、さまざまな人との協働機会があること、多くの社員が入居する独身寮があることなどが考えられます（選考対策ページより）。

上述したように、丸の内のビル群という確固たる事業基盤を持っているため、保守的で堅実なカルチャーが醸成されているともいえますが、もう一方で海外投資をはじめとするさまざまな挑戦を他社に先んじて行っています。

最近では、インドネシア・ジャカルタでの再開発プロジェクト（※12）やオフィス開発事業（※13）があげられます。

「三菱地所では丸の内の土地しか扱えない」と考える学生にとっては、良い意味で予想を裏切るビジネスが存在しているといえるでしょう。

（※9）参考：三菱地所「コマーシャル不動産事業グループ」
（※10）出典：三菱地所「セグメント別内訳」
（※11）参考：三菱地所「グローバルでの取り組み」
（※12）参考：三菱地所「大規模複合開発事業『Oasis Central Sudirman』に参画」
（※13）参考：三菱地所「インドネシア『Trinity Tower』稼働」

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住友不動産：ブランド力を堅持、利益率の高さが強み

売上高で業界3位に位置している住友不動産の強みは、営業利益率の高さです。

下の表をご覧ください。

	三井不動産	三菱地所	住友不動産	東急不動産	野村不動産	森ビル
営業利益率	10.2%	18.6%	23.9%	6.2%	13.1%	22.1%

※出典：バフェット・コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」
※出典：森ビル「連結業績推移」

回収効率の良いビル事業を中核事業としている三菱地所、森ビルも高い水準になっていますが、住友不動産は事業別に見ても、不動産賃貸（約39.0%）・不動産販売（約20.5%）・完成工事（約8.2%）・不動産流通（約17.4%）と、高い営業利益率を誇っています（※14）。

オフィスビル事業においては、230棟超（建設中含む）の保有棟数が都内No.1を誇ります。その地位をより確かなものにするために、東京都心の再開発に注力し、現在も数多くの開発プロジェクトを着実に進行しているとのことです。また、分譲マンション事業では、全国と首都圏で6年連続供給戸数No.1を達成しています。今後も1,000戸クラスの大規模タワーマンションなど、次々と大規模案件の着工を予定しているそうです（※15）。

そんな住友不動産の社風としては、「地道で貪欲な営業スタイル」があります。2財閥に負けないように、「事業エリアにこだわらない再開発」「新しい事業へのさらなる挑戦」というこだわりで、徹底的な差別化を図ってきました。既存のレールに乗るのではなく、新しい事業、街を創造し、道を切り開いていきたい人にはおすすめの企業です。（選考対策ページより）。

（※14）出典：住友不動産「2021年3月期有価証券報告書 P.18」
（※15）参考：住友不動産 Careers「事業領域」

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東急不動産：唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み

東急を中核企業に持つ東急グループの一社である東急不動産は、セグメント別の売上高の上位3つを占めるのが、都市（約33.6%）・管理（約20.4%）・住宅（約16.1%）（※16）となっており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っています。

東急東横線・東急田園都市線の2路線が乗り入れる広域渋谷圏（※17）、そして竹芝エリア（※18）の開発が中核事業となっており、都内一等地に確固たる都市開発エリアを有している点は東急不動産ならではの魅力だといえます。

そんな東急不動産は、同業他社と比較して、人当たりが柔らかい穏やかな社風が醸成されているといわれています。ある社員は「良い意味で厳しい上下関係がなく、上司と密にコミュニケーションが取れるため仕事がしやすい」と社内の風通しの良さを語っており、「人」を重要視する学生にとって東急不動産はおすすめの企業です（選考対策ページより）。

（※16）出典：東急不動産ホールディングス「セグメント別情報」
（※17）参考：東急不動産「広域渋谷圏」
（※18）参考：東急不動産「竹芝エリア」

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野村不動産：マンション販売を中心とした住宅部門に強み

主要各社がオフィスビル・商業ビルを収益の柱としている中、野村不動産は2020年度の売上高において、約46.9%を住宅部門が占めており（※19）、住宅部門に際立った特徴を持つ会社として知られています。特に「PROUD」ブランド（※20）をはじめとするマンション分譲は野村不動産の強みで、「マンションデベロッパー」と表現されるほどです。

また、2020年3月期から2028年3月期を計画期間とする新たな中長期経営計画「New Value , Real Value」を策定しています。この計画における価値創造のテーマとして「豊かなライフスタイル・ワークスタイルの実現」「『利便性』『快適性』『安心・安全』に優れた多機能な街づくり」「地球環境・地域社会の未来を見据えた街づくりとコミュニティ形成」「良質な商品・サービスのグローバル展開」を掲げています（※21）。人口の変化やライフスタイル・ワークスタイルの多様化などの社会的変化に寄り添った事業展開が期待されます。

そんな野村不動産の社風について、複数のデベロッパーを受けていた内定者は「積極的で熱意がある」「野村不動産の社員は本当に熱い人が多い」と話していたようです。

また、積極性を持って提案を行えば、若手であっても意見が受け入れられる環境があるため、旧態依然としたトップダウンの社風ではなく、若手からガツガツと意見が出せる環境で働きたい学生に適した社風であるといえるでしょう（選考対策ページより）。

（※19）出典：野村不動産ホールディングス「部門別業績」
（※20）参考：野村不動産「PROUD」
（※21）参考：野村不動産ホールディングス「中長期経営計画」

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森ビル：ハイブランドのビル事業に強み

営業収益としては主要5社からは後れを取るものの、就活生からは高い人気を集めるのが、森ビルです。「六本木ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ」「アーク森ビル」など、主要エリアのランドマークとなるビルを複数所有していることが、就活生から人気を集める要因の1つとなっていると考えられます（※22）。また、こうした高賃料の優良物件を複数所有していることもあり、上記の表に示した約22.1%という高い営業利益率を維持できるのでしょう。

2020年度のセグメント別の営業利益率は、賃貸（約20.5%）・分譲（約67.1%）・海外（約35%）となっており、オフィスビルをはじめとするビル賃貸や分譲が収益の柱となっています（※23）。

そんな森ビルの社風は、落ち着いた、大人っぽい雰囲気であることです。内定者によると、体育会系の社風が多いデベロッパー業界にありながら、内定者の半数近くが理系院生で構成されていることも背景にあるそうです。。

また、森ビル社員のもう1つの特徴として「愛社精神の強さ」があげられています。実際にインターンに参加した複数の学生も「森ビルはとにかく社員が会社を好きというイメージがある」と話しています（選考対策ページより）。

（※22）参考：森ビル「森ビルのオフィス情報」
（※23）出典：森ビル「IR情報」

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