こんにちは、ワンキャリ編集部です。
ワンキャリ編集部が総力を挙げて紹介する【最新版：業界研究】。
今回は、三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産・森ビルの計6社について、社風や事業を比較・分析します。
＜目次＞
●業界全体の傾向
●業績比較
●各社の特徴
・三井不動産
・三菱地所
・住友不動産
・東急不動産
・野村不動産
・森ビル
●平均給与比較
業界全体の傾向
不動産会社の業務は、街づくりの企画、土地開発から土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち企画・開発をメインとする開発事業者が「デベロッパー」と呼ばれる業態です。
「総合デベロッパー」という言葉の定義は曖昧ですが、オフィスビルやマンションに限定せず、商業施設やレジャー施設の建設も含めて総合的に街づくりを計画している企業を総合デベロッパーと表現する場合が多いようです。
そんなデベロッパー業界に、近年まで大きく影響していたのが、2020年に開催予定だった東京オリンピック・パラリンピック（※1）です。2020年の開催に向けて、東京都心部のオフィスビル開発が盛んに行われてきました。
また、近年の傾向としては海外進出も活発化しています。上述した東京五輪が終わったあとの厳しい状況を予想して、各社は海外への活路を見いだしています（※2）。
（※1）参考：NHK 東京2020オリンピック「“コロナショック” 史上初の１年延期決定までの経緯」
（※2）参考：業界動向 SEARCH.COM「不動産業界」
業績比較
続いて6社の業績を見ていきましょう。まずはこちらのグラフをご覧ください。
※出典：バフェット・コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」
※出典：森ビル「IR情報」
売上高は、約1.9兆円を誇る三井不動産が圧倒的にリードしています。続いて、三菱地所、住友不動産も1兆円を超えています。営業利益についても、上述した3社が2,000億円を超えています。
しかし業績以外の魅力は企業によって異なるため、このランキングだけでなく、将来性やどのような仕事内容なのかを確認し、デベロッパー業界について学びましょう。
三井不動産：業界最大手、安定的なポートフォリオ経営に強み
業界最大手である三井不動産の最大の強みは、事業ポートフォリオのバランスの良さです。
三井不動産の営業収益の内訳は2019年度において、賃貸（33.4%）・分譲（27.5%）・マネジメント（22.1%）・その他（17.0%）（※3）となっており、安定的な事業基盤を築いています。
三菱地所の丸の内のように確固たる収益基盤がなかったからこそ、柏の葉スマートシティの開発（※4）・豊洲の再開発（※5）・ららぽーとをはじめとする商業施設の運営（※6）など、多くの事業領域に渡り事業を積極的に展開をしてきた背景があり、街づくりに携わる実感を強く得られる点も、三井不動産ならではのメリットだといえるでしょう。
また2020年5月には、KDDIと第5世代移動通信システム「5G」を活用したオフィスビルのデジタルトランスフォーメーション（DX）を目指し、基本合意書を締結しました。オフィスビルの課題解決や、働き方改革を促進するオフィスソリューションの提供に向けた新たな取り組みを開始しています（※7）。
三井不動産の社風の特徴としては、仕事を全力で楽しむ風土が醸成されているといわれています。ある社員は「仕事をするときはする。しっかり休むときは休む。はつらつとした感じもあるがオンオフのメリハリがしっかりしているのが三井不動産である」と語っています。「まったり高給」と表現されることもあるデベロッパー業界ですが、そんな中でもメリハリを持って仕事を楽しみたい、と考える学生に合う社風なのではないでしょうか（選考対策ページより）。
（※3）出典：三井不動産「通期セグメント業績の推移」
（※4）参考：三井不動産「街づくりライブラリー 柏の葉スマートシティ」
（※5）参考：三井不動産「街づくりライブラリー 豊洲の街づくり」
（※6）参考：三井不動産「商業施設」
（※7）出典：三井不動産／KDDI「三井不動産とKDDI、5Gを活用したオフィスビルのDXを目指し、基本合意書を締結～オフィスビルの課題解決や働き方改革を促進するオフィスソリューションの提供に向けた取り組みを開始～」
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三菱地所：安定的な「丸の内」の事業基盤に強み
三菱地所の強みは、日本最大のビジネス街「丸の内エリア」を手がけていることです。
2020年4月に新設された、住宅を除く不動産の開発・運営および関連する事業全般を担う組織「コマーシャル不動産事業グループ」（※8）の営業収益は約7,237億円と、収益全体の約55%を占めています（※9）。
この潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、他社に先駆けて事業を拡大しています（※10）。
そんな三菱地所の社風の1つとして、「年次の差を感じさせない社員同士の距離の近さがある」という特徴が挙げられています。この背景としては、社員数が少ないこと、10年3部署というジョブローテーション制度により、さまざまな人との協働機会があること、多くの社員が入居する独身寮があることなどが考えられます（選考対策ページより）。
上述したように、丸の内のビル群という確固たる事業基盤を持っているため、保守的で堅実なカルチャーが醸成されているともいえますが、もう一方で海外投資をはじめとするさまざまな挑戦を他社に先んじて行っています。
「三菱地所では丸の内の土地しか扱えない」と考える学生にとっては、いい意味で予想を裏切るビジネスが存在しているといえるでしょう。
（※8）参考：三菱地所「コマーシャル不動産事業グループ」
（※9）出典：三菱地所「セグメント別内訳」
（※10）参考：三菱地所「グローバルでの取り組み」
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住友不動産：ブランド力を堅持、利益率の高さが強み
売上高で業界3位に位置している住友不動産の強みは、営業利益率の高さです。
| 三井不動産 | 三菱地所 | 住友不動産 | 東急不動産 | 野村不動産 | 森ビル | |
| 営業利益率 | 14.7% | 18.5% | 23.1% | 8.2% | 12.1% | 26.3% |
※出典：バフェット・コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」
※出典：森ビル「連結業績推移」
回収効率のよいビル事業を中核事業としている三菱地所、森ビルも高い水準になっていますが、住友不動産は事業別に見ても、不動産賃貸（約42.8%）・不動産販売（約14.6%）・完成工事（約9.4%）・不動産流通（約27.9%）と、高い営業利益率を誇っています（※11）。
オフィスビル事業においては、230棟超（建設中含む）の保有棟数が都内No.1を誇ります。その地位をより確かなものにするために、東京都心の再開発に注力し、現在も数多くの開発プロジェクトを着実に進行しているとのことです。また、分譲マンション事業では、全国と首都圏で6年連続供給戸数No.1を達成しています。今後も1,000戸クラスの大規模タワーマンションなど、次々と大規模案件の着工を予定しているそうです（※12）。
そんな住友不動産の社風としては、「地道で貪欲な営業スタイル」があります。東京の都市再開発を何件も行っているため、昔から土地を持つ地主たちから土地を譲ってもらうための交渉が必要だそうです。そのため、住友不動産には信頼を得るための営業スタイルが根付いているといえます（選考対策ページより）。
（※11）出典：住友不動産「2020年3月期 有価証券報告書・内部統制報告書 P.16」
（※12）参考：住友不動産 Careers「事業領域」
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東急不動産：唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み
東急を中核企業に持つ東急グループの一社である東急不動産は、セグメント別の売上高の上位3つを占めるのが、都市（約29.3%）・管理（約19.1%）・住宅（約13.7%）（※13）となっており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っていることが特徴として挙げられます。
東急東横線・東急田園都市線の2路線が乗り入れる広域渋谷圏（※14）、そして銀座地区（※15）の開発が中核事業となっており、都内一等地に確固たる都市開発エリアを有している点は東急不動産ならではの魅力だといえます。
そんな東急不動産は、同業他社と比較して、人当たりが柔らかい穏やかな社風が醸成されているといわれています。ある社員は「良い意味で厳しい上下関係がなく、上司と密にコミュニケーションが取れるため仕事がしやすい」と社内の風通しの良さを語っており、「人」を重要視する学生にとって東急不動産はおすすめの企業です（選考対策ページより）。
（※13）出典：東急不動産ホールディングス「セグメント別情報」
（※14）参考：東急不動産「広域渋谷圏」
（※15）参考：東急不動産「銀座」
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野村不動産：マンション販売を中心とした住宅部門に強み
主要各社がオフィスビル・商業ビルを収益の柱としている中、野村不動産は2019年度において売上高の約49.5%を住宅部門が占めており（※16）、住宅部門に際立った特徴を持つ会社として知られています。特に「PROUD」ブランド（※17）をはじめとするマンション分譲は野村不動産の強みで、「マンションデベロッパー」と表現されるほどです。
また、2020年3月期から2028年3月期を計画期間とする新たな中長期経営計画「New Value , Real Value」を策定しています。この計画における価値創造のテーマとして「豊かなライフスタイル・ワークスタイルの実現」「『利便性』『快適性』『安心・安全』に優れた多機能な街づくり」「地球環境・地域社会の未来を見据えた街づくりとコミュニティ形成」「良質な商品・サービスのグローバル展開」を掲げています（※18）。人口の変化やライフスタイル・ワークスタイルの多様化などの社会的変化に寄り添った事業展開が期待されます。
そんな野村不動産の社風について、複数のデベロッパーを受けていた内定者は「積極的で熱意がある」「野村不動産の社員は本当に熱い人が多い」と話していたようです。
また、積極性を持って提案を行えば、若手であっても意見が受け入れられる環境があるため、旧態依然としたトップダウンの社風ではなく、若手からガツガツと意見が出せる環境で働きたい学生に適した社風であるといえるでしょう（選考対策ページより）。
（※16）出典：野村不動産ホールディングス「部門別業績」
（※17）参考：野村不動産「PROUD」
（※18）参考：野村不動産ホールディングス「中長期経営計画」
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森ビル：ハイブランドのビル事業に強み
営業収益としては主要5社からは後れを取るものの、就活生からは高い人気を集めるのが、森ビルです。「六本木ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ」「アーク森ビル」など、主要エリアのランドマークとなるビルを複数所有していることが、就活生から人気を集める要因の1つとなっていると考えられます（※19）。また、こうした高賃料の優良物件を複数所有していることもあり、上記の表に示した約26.3%という高い営業利益率を維持できるのでしょう。
森ビルの主要セグメントも営業利益率は、2019年度において賃貸（約64.7%）・分譲（約16.2%）・施設営業（約11.7%）・海外（約9.5%）となっており、オフィスビルをはじめとするビル賃貸が収益の柱となっています（※20）。
そんな森ビルの社風は、体育会系の社風が多いデベロッパー業界にありながら、内定者の半数近くが理系院生で構成されていることも背景にあってか、落ち着いた、大人っぽい社員が多いといわれています。
また、森ビル社員のもう1つの特徴として「愛社精神の強さ」が挙げられています。実際にインターンに参加した複数の学生からも「森ビルはとにかく社員が会社を好きというイメージがある」という話が聞かれています（選考対策ページより）。
（※19）参考：森ビル「森ビルのオフィス情報」
（※20）出典：森ビル「IR情報」
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平均給与比較
各社の給与は以下の表の通りです。
| 企業名 | 平均給与（万円） | 平均年齢（歳） |
| 三井不動産 | 1273 | 40.9 |
| 三菱地所 | 1274 | 41.3 |
| 住友不動産 | 679 | 43.1 |
| 東急不動産 | 1137 | 44.3 |
| 野村不動産 | 946 | 47.8 |
| 森ビル | 889 | 43.1 |
※出典：2019年度有価証券報告書「三井不動産 P.11／三菱地所 P.14／住友不動産 P.8／東急不動産 P.9／野村不動産 P.9／森ビル P.8」
※平均給与は千の位を四捨五入
年収が最も高いのは三井不動産、続いて三菱地所、東急不動産という順です。
日本全体の40代の平均年収が約489万円（※21）です。多少の差はあれど、いずれの会社も十分に高い水準だといえるでしょう。
（※21）出典：国税庁長官官房企画課「平成30年分民間給与実態統計調査－調査結果報告ー P.142」より算出し、小数点四捨五入
おわりに
いかがでしたでしょうか。
一般的に激務という印象を持たれるデベロッパー業界ですが、企業によって異なるポイントも多く、選考の難易度も企業によって大きく違うようです。そのため、さまざまな企業の情報を調べ、自分に合う企業を探すのが良いでしょう。
みなさんの業界研究に少しでもお役に立てたらうれしいです。
詳しい選考ステップや合格の秘訣（ひけつ）は、下記の「選考対策ページ」を参考にしてください。
三井不動産
三菱地所
住友不動産
東急不動産
野村不動産
森ビル
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