【業界研究：デベロッパー】三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産・森ビルの違いを徹底比較！

こんにちは、ワンキャリ編集部です。

ワンキャリ編集部が総力を挙げて紹介する【最新版：業界研究】。

今回はデベロッパー志望者であればチェックするであろう、

三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビルの計6社について、社風や事業を比較・分析します。

【目次】
・デベロッパーとは？
・業績比較
・各社の特徴
　└三井不動産／三菱地所／住友不動産
　└東急不動産／野村不動産／森ビル
・平均給与比較

デベロッパーとは？

不動産会社の業務は、街づくりの企画、土地開発から土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち企画・開発をメインとする開発事業者が「デベロッパー」と呼ばれる業態です。

「総合デベロッパー」という言葉の定義は曖昧ですが、オフィスビルやマンションに限定せず、商業施設やレジャー施設の建設も含めて総合的に街づくりを計画している企業を総合デベロッパーと表現する場合が多いようです。

三菱地所と三井不動産の社員からは、「総合デベロッパーを名乗るに足る街づくりを行っているのは三菱と三井だけ」という話も聞かれます。

しかし、今回はデベロッパーという言葉を広義に捉え、就活生に特に人気の大手6社について比較します。

業績比較

続いて6社の業績を見ていきましょう。まずはこちらのグラフをご覧ください。

※出典：バフェット・コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」
※出典：森ビル「連結業績推移」

営業収益は、トップ2社といわれる三井不動産・三菱地所が1兆円を超えています。

続いて、各社の概況を見ていきましょう。

三井不動産：業界最大手、安定的なポートフォリオ経営に強み

業界最大手である三井不動産の最大の強みは、事業ポートフォリオのバランスの良さです。

三井不動産の営業収益の内訳は2018年度において、賃貸（31.9%）・分譲（28.5%）・マネジメント（20.2%）・三井ホーム（14.4%）・その他（5.0%）（※1）となっており、安定的な事業基盤を築いています。

また、三菱地所の丸の内のように確固たる収益基盤がなかったからこそ、「柏の葉スマートシティ」や「東京ミッドタウン」など、新エリアの開拓を積極的に行ってきた背景があり、街づくりに携わる実感を強く得られる点も、三井不動産ならではのメリットだといえるでしょう。

三井不動産の社風の特徴としては、仕事を全力で楽しむ風土が醸成されているといわれています。また、ある社員は「仕事をするときはする。しっかり休むときは休む。はつらつとした感じもあるがオンオフのメリハリがしっかりしているのが三井不動産である」と語っています。「まったり高給」と表現されることもあるデベロッパー業界ですが、そんな中でもメリハリを持って仕事を楽しみたい、と考える学生にフィットする社風なのではないでしょうか（選考対策ページより）。

（※1）出典：三井不動産HP「通期セグメント業績の推移」（三井不動産では三井不動産の住宅事業を継承した子会社の三井ホームを1セグメントとして独立させています。）

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三菱地所：安定的な「丸の内」の事業基盤に強み

三菱地所の強みは、丸の内のオフィスビルマネジメントです。丸の内を中心に都心に多数所有するビルから上がる営業収益は2018年度に約5,297億円と、収益全体の約41.9％（※2）を占めます。

この潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、他社に先駆けて事業を拡大しています。

そんな三菱地所の社風の1つとして、「年次の差を感じさせない社員同士の距離の近さがある」という特徴が挙げられています（選考対策ページより）。

この背景として、とある社員は「採用人数が少なく、ほとんど顔と名前が一致するから」または、「若手は独身寮で一緒に住む人が多いから」という理由を挙げています（※3）。

丸の内のビル群という確固たる事業基盤を持っているため、保守的で堅実なカルチャーが醸成されているともいえますが、もう一方で海外投資をはじめとするさまざまな挑戦を他社に先んじて行っています。

「三菱地所では丸の内の土地しか扱えない」と考える学生にとって、いい意味で予想を裏切るビジネスが存在しているといえるでしょう。

（※2）出典：三菱地所「セグメント別内訳」
（※3）参考：三菱地所　新卒採用サイト「viewpint our company 三菱地所という場所」

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住友不動産：ブランド力を堅持、利益率の高さが強み

売上高で業界3位に位置している住友不動産の強みは、営業利益率の高さです。

下の表をご覧ください。

	三井不動産	三菱地所	住友不動産	東急不動産	野村不動産	森ビル
営業利益率	14.1%	18.1%	21.8%	8.9%	11.8%	24.8%

※出典：バフェット・コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」
※出典：森ビル「連結業績推移」

回収効率のよいビル事業を中核事業としている三菱地所、森ビルも高い水準になっていますが、住友不動産はオフィスビルに依存しないポートフォリオ経営を行いながらも、賃貸（36.9%）・販売（32.8%）・完成工事（21.8%）・流通（7.3%）・その他（1.2%）と、非常に高い営業利益率を誇っています（※4）。

この高水準をけん引しているのが、独自の販売方針です。住友不動産ではブランド力維持のため、値引きを極力せず、長い時間をかけてマンション販売を行う戦略をとっています。こうしたブランド戦略が功を奏し、2013年度以降は6期連続で営業収益および営業利益の両指標で過去最高益を更新（※5）しています。

そんな住友不動産の社風としては、高利益率にこだわる経営方針を背景に持つためか、「自ら汗をかいて泥臭く稼ぐ（選考対策ページより）」社風があるといわれており、実際ある内定者も「社員から、泥臭くても良いから絶対に結果を出すという気概を強く感じる」と話しています。また、住友系の会社に共通する特徴として、体育会系の文化もあるといわれています。

（※4）出典：住友不動産「2018年度有価証券報告書 P.81」
（※5）出典：住友不動産「2019年3月期　報告書」

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東急不動産：唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み

東京急行電鉄を中核企業に持つ東急グループの一社である東急不動産は、セグメント別の売上高の上位3つを占めるのが、都市（28.4%）・住宅（19.3%）・ウェルネス（13.7%）（※6）となっており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っていることが特徴として挙げられます。

東急東横線・東急田園都市線の2路線が乗り入れる渋谷地区、そして銀座地区の開発が中核事業となっており、都内一等地に確固たる開発エリアを有している点は東急不動産ならではの魅力だといえます。

そんな東急不動産は、同業他社と比較して、人当たりが柔らかい穏やかな社風が醸成されてるといわれています。ある社員は「良い意味で厳しい上下関係がなく、上司と密にコミュニケーションが取れるため仕事がし易い」と社内の風通しの良さを語っており、「人」を重要視する学生にとって東急不動産はおすすめの企業です（選考対策ページより）。

（※6）出典：東急不動産ホールディングス「セグメント別情報」

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野村不動産：マンション販売を中心とした住宅部門に強み

主要各社がオフィスビル・商業ビルを収益の柱としている中、野村不動産は2018年度において営業収益の約56.2%を住宅部門から上げており（※7）、住宅部門に際立った特徴を持つ会社として知られています。特に「PROUD」ブランドをはじめとするマンション分譲は野村不動産の強みで、マンションデベロッパーと表現されるほどです。

今後の事業展開として掲げている「都市型コンパクトタウン」構想でも、住宅を核とした大規模複合開発をコンセプトに掲げており（参考：野村不動産ホールディングス「特集1」）、今後も住宅を経営の軸に置いていくことが考えられるでしょう。

そんな野村不動産の社風について、複数のデベロッパーを受けていた内定者は「積極的で熱意がある」「野村不動産の社員は本当に熱い人が多い」と話していたようです。

また、積極性を持って提案を行えば、若手であっても意見が受け入れられる環境があるため、旧態依然としたトップダウンの社風ではなく、若手からガツガツと意見が出せる環境で働きたい学生に適した社風であるといえるでしょう（選考対策ページより）。

（※7）出典：野村不動産「部門別業績」

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森ビル：ハイブランドなビル事業に強み

営業収益としては主要5社からは遅れを取るものの、就活生からは高い人気を集めるのが、森ビルです。「六本木ヒルズ」や「虎ノ門ヒルズ」、「アーク森ヒルズ」など、主要エリアのランドマークとなるビルを複数所有していることが、就活生から人気を集める要因の1つとなっていると考えられます。また、こうした高賃料の優良物件を複数所有していることもあり、上記の表に示した24.8%という高い営業利益率を維持できるのでしょう。

森ビルの主要セグメントは、2018年度において賃貸（63.6%）・分譲（16.1%）・施設営業（12.4%）・海外（11.1%）となっており、オフィスビルをはじめとするビル賃貸が収益の柱となっています（※8）。

そんな森ビルの社風は、体育会系の社風が多いデベロッパー業界にありながら、内定者の半数近くが理系院生で構成されていることも背景にあってか、落ち着いた、大人っぽい社員が多いといわれています。

また、森ビル社員のもう1つの特徴として「愛社精神の強さ」が挙げられています。実際にインターンに参加した複数の学生からも「森ビルはとにかく社員が会社を好きというイメージがある」という話が聞かれています（選考対策ページより）。

（※8）出典：森ビル「連結業績推移」

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平均給与比較

各社の給与は以下の表の通りです。

企業名	平均給与（万円）	平均年齢（歳）
三井不動産	1263	40.7
三菱地所	1247	41.2
住友不動産	649	42.7
東急不動産	1113	44.1
野村不動産	1022	45.0
森ビル	872	43.1

※出典：2018年度有価証券報告書「三井不動産 P.11／三菱地所 P.15／住友不動産 P.8／東急不動産 P.9／野村不動産 P.9／森ビル P.8」

年収が最も高いのは三井不動産、次点で三菱地所と、トップ2社といわれる二社が平均年間給与の面でもリードしていました。

日本全体の40代の平均年収が約482万円（※9）です。多少の差はあれど、いずれの会社も十分に高い水準だといえるでしょう。

（※9）出典：国税庁長官官房企画課「平成29年分民間給与実態統計調査－調査結果報告ー　P.142」より算出し、小数点四捨五入

おわりに

いかがでしたでしょうか。

みなさんの業界研究に少しでもお役に立てたらうれしいです。

詳しい選考ステップや合格の秘訣（ひけつ）は、下記の「選考対策ページ」を参考にしてください。

各企業の選考のクチコミはこちらをご覧ください。

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