【業界研究：デベロッパー】三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産・森ビルの違いを徹底比較！

こんにちは、ワンキャリ編集部です。

ワンキャリ編集部が総力を挙げてお届けする【業界研究：第2弾】。

今回はデベロッパー志望者であればチェックするであろう三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産・森ビルの計6社について比較していきます。

デベロッパーとは？

不動産会社の業務は、街づくりの企画、土地開発から土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち企画・開発をメインとする開発事業者が「デベロッパー」と呼ばれる業態です。

「総合デベロッパー」という言葉の定義は曖昧ですが、オフィスビルやマンションに限定せず、商業施設やレジャー施設の建設も含めて総合的に街づくりを計画している企業を総合デベロッパーと表現する場合が多いようです。

三菱地所と三井不動産の社員からは、「総合デベロッパーを名乗るに足る街づくりを行なっているのは三菱と三井だけ」という話も聞かれます。

しかし、今回はデベロッパーという言葉を広義に捉え、就活生に特に人気の大手6社について比較します。

各社の営業収益・営業利益をチェック！

まずは以下のグラフをご覧ください。2017年度の各社営業収益（売上）、営業利益、営業利益率を比較しています。

※出典：2017年度有価証券報告書より。三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産／野村不動産／森ビル（2017年4月1日ー2018年3月1日）

営業収益は、トップ2社といわれる三井不動産・三菱地所が1兆円を超えています。一方、営業利益の方に目を向けると、独自の販売戦略（詳しくは後述）を取る住友不動産が高利益率を維持したまま順調に業績を伸ばし、三菱地所を抜いています。

続いて、営業収益の順に各社の概況を見ていきましょう。

三井不動産：業界最大手、安定的なポートフォリオ経営に強み

業界最大手である三井不動産の最大の強みは、事業ポートフォリオのバランスの良さです。

三井不動産の営業利益の内訳は2017年度において、賃貸（31.9%）・分譲（28.5%）・マネジメント（20.2%）・三井ホーム（14.4%）・その他（5.0%）（※1）となっており、安定的な事業基盤を築いています。

また、三菱地所の丸の内のように確固たる収益基盤が無かったからこそ、「柏の葉スマートシティ」や「東京ミッドタウン」など、新エリアの開拓を積極的に行なってきた背景があり、街づくりに携わる実感を強く得られる点も、三井不動産ならではのメリットだといえるでしょう。

三井不動産の社風の特徴としては、仕事を全力で楽しむ風土が醸成されているといわれています。ある社員も「不動産業界というと退屈なイメージを持つかもしれないが、うちは本当に仕事を楽しんでいる人が多い」」と話していたそうです。こうした活発な社風は、三井系の会社に共通するものといわれていますが、常に「挑戦」をよしとしてきた同社の歴史を反映した社風ともいえるでしょう。

（※1）三井不動産HP「通期セグメント業績の推移」より（三井不動産では三井不動産の住宅事業を継承した子会社の三井ホームを1セグメントとして独立させています。）

三菱地所：安定的な「丸の内」の事業基盤に強み

三菱地所の強みは、丸の内のオフィスビルマネジメントです。丸の内を中心に都心に多数所有するビルから上がる収益は2017年度に約5,062億円と、収益全体の約42.4％（※2）を占めます。

この潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、他社に先駆けて事業を拡大しています。

そんな三菱地所の社風としては、元気ではつらつとした三井不動産と比較して、真面目な社風が醸成されているようです。また、三菱地所の執行役員のインタビューでは、「誠実さ」を新入社員に最も強く求める要素としてあげていました（選考対策ページより）。

丸の内のビル群という確固たる事業基盤を持っているため、保守的で堅実なカルチャーが醸成されているともいえますが、もう一方で海外投資をはじめとするさまざまな挑戦を他社に先んじて行っています。

「三菱地所では丸の内の土地しか扱えない」と考える学生にとって、いい意味で予想を裏切るビジネスが存在しているといえるでしょう。

（※2）出典：2017年度有価証券報告書（2017年4月1日ー2018年3月1日）より

住友不動産：ブランド力を堅持、利益率の高さが強み

売上高で業界3位に位置している住友不動産の強みは、営業利益率の高さです。

下の表をご覧ください。

	三井不動産	三菱地所	住友不動産	東急不動産	野村不動産	森ビル
営業利益率（%）	14%	18%	22%	9%	12%	25%

※出典：2017年度有価証券報告書より。三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産／野村不動産／森ビル（2017年4月1日ー2018年3月1日）

回収効率のよいビル事業を中核事業としている三菱地所、森ビルも高い水準になっていますが、住友不動産はオフィスビルに依存しないポートフォリオ経営を行ないながらも（賃貸：28.3%、販売：26.3%、完成工事：17.1%、流通：5.6%、その他：1.0%）、非常に高い営業利益率を誇っています（※3）。

この高水準をけん引しているのが、独自の販売方針です。住友不動産ではブランド力維持のため、値引きを極力せず、長い時間をかけてマンション販売を行う戦略をとっています。こうしたブランド戦略が功を奏し、2013年度以降は4期連続で営業収益および営業利益の両指標で過去最高益を更新（※4）しています。

そんな住友不動産の社風としては、高利益率にこだわる経営方針を背景に持つためか、「自ら汗をかいて泥臭く稼ぐ（選考対策ページより）」社風があるといわれており、実際ある内定者も「社員から、泥臭くても良いから絶対に結果を出すという気概を強く感じる」と話しています。また、住友系の会社に共通する特徴として、体育会系の文化もあるといわれています。

（※3）出典：2017年度有価証券報告書（2017年4月1日ー2018年3月1日）より
（※4）出典：住友不動産「平成29年3月期　報告書」より

東急不動産：唯一の鉄道系、都心のタウンマネジメントに強み

東京急行電鉄を中核企業に持つ東急グループの一社である東急不動産は、セグメント別の売上高の上位3つを占めるのが、都市（31.2%）・管理（18.6%）・住宅（14.3%）（※5）となっており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っていることが特徴として挙げられます。

東急東横線・東急田園都市線の2路線が乗り入れる渋谷地区、そして銀座地区の開発が中核事業となっており、都内一等地に確固たる開発エリアを有している点は東急不動産ならではの魅力だといえます。

そんな東急不動産は、同業他社と比較して、人当たりが柔らかい穏やかな社風が醸成されてるといわれています。ある社員は「良い意味で厳しい上下関係が無く、上司と密にコミュニケーションが取れるため仕事がし易い」と社内の風通しの良さを語っており、「人」を重要視する学生にとって東急不動産はおすすめの企業です。（選考対策ページより）

（※5）出典：2017年度有価証券報告書（2017年4月1日ー2018年3月1日）より

野村不動産：マンション販売を中心とした住宅部門に強み

主要各社がオフィスビル・商業ビルを収益の柱としている中、野村不動産は2017年度において営業収益の約57.5%を住宅部門から上げており（※6）、住宅部門に際立った特徴をもつ会社として知られています。特に「PROUD」ブランドをはじめとするマンション分譲は野村不動産の強みで、マンションデベロッパーと表現されるほどです。

今後の事業展開として掲げている「都市型コンパクトタウン」構想でも、住宅を核とした大規模複合開発をコンセプトに掲げており、今後も住宅を経営の軸に置いていくことが考えられるでしょう。

そんな野村不動産の社風について、複数のデベロッパーを受けていた内定者は「積極的で熱意がある」「野村不動産の社員は本当に熱い人が多い」と話していたようです。

また、積極性を持って提案を行えば、若手であっても意見が受け入れられる環境があるため、旧態依然としたトップダウンの社風ではなく、若手からガツガツと意見が出せる環境で働きたい学生に適した社風であるといえるでしょう。（選考対策ページより）

（※6）出典：2017年度有価証券報告書（2017年4月1日ー2018年3月1日）より

森ビル：ハイブランドなビル事業に強み

営業収益としては主要5社からは遅れを取るものの、就活生からは高い人気を集めるのが、森ビルです。「六本木ヒルズ」や「虎ノ門ヒルズ」、「アーク森ヒルズ」など、主要エリアのランドマークとなるビルを複数所有していることが、就活生から人気を集める要因の1つとなっていると考えられます。また、こうした高賃料の優良物件を複数所有していることもあり、上記した表に示した23%という高い営業利益率を維持することができるのでしょう。

森ビルの主要セグメントは、2017年度において賃貸（61.2%）・分譲（22.9%）・施設営業（11.3%）・海外（11.4%）となっており、オフィスビルをはじめとするビル賃貸が収益の柱となっています（※7）。

そんな森ビルの社風は、体育会系の社風が多いデベロッパー業界にありながら、内定者の半数近くが理系院生で構成されていることも背景にあってか、落ち着いた、大人っぽい社員が多いと言われています。

また、森ビル社員のもう1つの特徴として「愛社精神の強さ」が挙げられています。実際にインターンに参加した複数の学生からも「森ビルはとにかく社員が会社を好きというイメージがある」という話が聞かれています（選考対策ページより）。

（※7）出典：2017年度有価証券報告書（2017年4月1日ー2018年3月1日）より

海外事業は、大手2社が一歩リード

続いて、今後の事業展開という観点から各社の海外事業に目を向けてみます。

下の表は、2017年度の各社の海外営業収益と海外営業利益を比較したものです。

	三井不動産	三菱地所	森ビル	東急不動産
海外営業収益（億円）	ー	869	266	417
海外営業利益（億円）	138	241	84	△22

※野村不動産と住友不動産は海外営業収益について未公表のため記載しておりません。
※東急不動産は、リフォーム・注文住宅事業を含む次世代・関連事業として公表
※出典：2017年度有価証券報告書より。三菱地所／東急不動産／森ビル（2017年4月1日ー2018年3月1日）
※出典：三井不動産「2018年5月期　投資家説明資料」より（海外事業利益は海外営業利益と海外持分法利益を合算した額）。

各社とも、海外事業は黎明期であり、海外事業の営業利益を単体で公表しているのは3社のみとなっています。海外事業の営業利益額の規模としては、やはり三井不動産・三菱地所のトップ2社が一歩リードしている状況です。

おわりに

いかがでしたか。

デベロッパーは近年、総合商社やメガバンクなどと並び、文系・理系を問わず人気を集める業界となっています。そのため、選考を受ける際には強みを持つ分野や地域など、各社の重要なポイントを掴んでおくが必要不可欠です。

下記ページで各社の選考に関して詳しく解説をしていますので、参考にしてください。

▼各企業の選考のクチコミはこちらをご覧ください。

▼【ワンキャリ業界研究：第2弾】計27本の記事、全25業界！！のまとめ記事はこちら▼

・【第2弾】めんどくさい業界研究は全て任せろ！業界ごとの人気企業を徹底比較・総まとめ！【19・20卒向け】

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